Derecho de tanteo y retracto en favor de la Generalitat - Vivienda y Calidad en la Edificación

LEY 8/2004, DE 20 DE OCTIUBRE, DE LA GENERALITAT, DE LA VIVIENDA DE LA COMUNITAT VALENCIANA.

Los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferente. Estos derechos permiten a su titular adquirir un bien con preferencia a cualquier otra persona que estuviese interesada en la adquisición de ese bien, en las mismas condiciones ofertadas (precio, forma de pago, etc.). 

El ejercicio de tanteo se puede producir antes de que se realice la transmisión del bien, mientras que el retracto se puede ejercitar después, dejando la operación sin efecto.

La Generalitat es titular de los derechos de tanteo y retracto -con carácter general- respecto de: 

- En el caso de viviendas protegidas de promoción privada, los derechos de adquisición preferente se aplicarán a las segundas y sucesivas ventas de viviendas cuya fecha de calificaicón definitiva  (20 abril 2005) sea posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana.

- En el caso de viviendas protegidas de promoción pública, los derechos de adquisición preferente se aplicarán a las segundas y sucesivas ventas de viviendas cuya durante todo el periodo de vigencia del regimen de protección que corresponda y aun cuando su cedula de calificación definitiva fuera anterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004.

La notificación de la transmisión deberá contener los siguientes datos:

a) Datos de la persona titular o personas titulares de la vivienda objeto de transmisión.

b) Datos de identificación de la vivienda y, en su caso, de sus anejos, incluyendo el estado de cargas y estado de ocupación.

c) Precio de la transmisión y forma de pago proyectada.

d) Datos de la persona interesada en la adquisición, con referencia expresa al cumplimiento de los requisitos exigidos para acceder a la vivienda.

e) Cualquier otra condición esencial de la venta.

Artículo 50. Derechos de adquisición preferente

• La Generalitat ostenta derechos de tanteo y retracto sobre las viviendas de protección pública durante toda la vigencia del régimen de protección.
• Se aplican a segundas y sucesivas transmisiones, incluso en subastas judiciales y extrajudiciales, salvo en procedimientos concursales y acuerdos extrajudiciales de pagos.
• El precio no podrá exceder el máximo legal establecido.

🔹 Artículo 51. Ejercicio del derecho de tanteo

• La persona titular de la vivienda debe notificar su intención de venta con información detallada (propietario, precio, comprador, condiciones...).
• La Generalitat tiene 60 días naturales desde la notificación completa para ejercer el tanteo.
• El plazo se suspende si se solicita acceso a la vivienda y no se facilita.
• Si no se paga el precio en 4 meses, se considera renuncia al tanteo y el vendedor podrá vender en las mismas condiciones durante 6 meses más.

🔹 Artículo 52. Ejercicio del derecho de retracto.

• El adquirente debe notificar la compra en un plazo de 15 días naturales (3 días si es una adjudicación en ejecución).
• La Generalitat puede ejercer el retracto si:
  • No se le ha notificado el tanteo.
  • La notificación ha omitido los requisitos establecidos.
  • La venta se hizo antes de que expire el tanteo o después de haber caducado la notificación.
  • Las condiciones de la transmisión difieren de lo notificado.
  • Se produjo por ejecución patrimonial o extrajudicial.
• Se aplican los mismos plazos y condiciones que al tanteo (60 días naturales, suspensión del plazo para acceso a la vivienda, pago en 4 meses, renuncia tácita o expresa).

🔹 Artículo 53. Especiales deberes de colaboración de organismos y funcionarios públicos.

• Notarios: Deben exigir constancia del cumplimiento de los requisitos de tanteo/retracto y del visado de vivienda protegida antes de autorizar la escritura.
• Registradores: Solo inscribirán transmisiones que acrediten dicho cumplimiento, incluido el visado o la notificación de retracto según proceda.

🔹 Artículo 53 bis. Ejercicio a favor de terceros

• La Generalitat podrá ejercer los derechos de adquisición preferente a favor de terceros, como:
  • Entes públicos (locales o autonómicos).
  • ONGs, personas con derecho subjetivo a la vivienda, o inscritas como demandantes.
• El tercero asume todos los gastos de la transmisión.
• La vivienda quedará sujeta al régimen de protección pública.

🔹 Artículo 53 ter. Cesión a municipios

• Se permite la cesión del tanteo y retracto a municipios mediante convenio.
• Si la Generalitat no ejerce su preferencia en 10 días, el municipio podrá ejercer el derecho.
• Las viviendas adquiridas por municipios se consideran protegidas de forma permanente y seguirán sujetas a adquisición preferente por parte de la Generalitat en el futuro.

🔹 Disposición transitoria quinta. Régimen transitorio

1. La nueva regulación se aplica a las segundas o posteriores ventas de viviendas de protección pública con calificación definitiva posterior a la entrada en vigor de la Ley 8/2004 (si son de promoción privada), o incluso anteriores si el régimen ya contemplaba adquisición preferente (en promoción pública).
2. Los procedimientos iniciados bajo el Decreto ley 6/2020 seguirán su curso según ese decreto.
3. En impugnaciones, se aplica el régimen anterior, salvo aspectos compatibles con la ley nueva.
4. Las referencias normativas al Decreto ley 6/2020 se entienden hechas a la Ley 8/2004.